Calcul d’un crédit immobilier en Suisse : comprendre les coûts et sa capacité financière
Avant d’acheter un logement, il est essentiel d’estimer le montant du crédit immobilier que vous pouvez obtenir et les coûts qu’il entraîne. En Suisse, le calcul ne se limite pas aux intérêts mensuels : les fonds propres, l’amortissement et les frais d’entretien sont également pris en compte. Un calculateur peut donner une première estimation, mais les conditions exactes dépendent de votre situation et de l’établissement prêteur.
Comment calculer le montant de l’hypothèque ?
Le montant de l’hypothèque correspond généralement au prix d’achat du bien, moins les fonds propres investis. En règle générale, les acheteurs doivent apporter au moins 20 % du prix du logement en fonds propres. Les exigences peuvent varier selon le bien, le dossier et le prêteur. Une partie des fonds propres doit généralement provenir de sources autres que le 2e pilier.
Exemple : pour un logement acheté CHF 1’000’000 avec CHF 200’000 de fonds propres, le montant de l’hypothèque serait de CHF 800’000.
L’hypothèque se compose souvent de deux rangs :
- La première hypothèque couvre généralement jusqu’à environ 65 % de la valeur du bien.
- La deuxième hypothèque couvre la part restante du financement. Elle doit en principe être amortie dans un délai défini, souvent 15 ans ou avant l’âge de la retraite, selon les exigences du prêteur.
Quels éléments inclure dans le calcul ?
Les intérêts hypothécaires
Les intérêts dépendent du montant emprunté, du taux appliqué et du type d’hypothèque choisi. Pour estimer les intérêts annuels, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Intérêts annuels = montant de l’hypothèque × taux d’intérêt
Par exemple, une hypothèque de CHF 800’000 à un taux de 2 % représente CHF 16’000 d’intérêts par année. Le taux réel dépend notamment de la durée, du produit choisi et des conditions du marché.
L’amortissement
L’amortissement correspond au remboursement progressif d’une partie de l’hypothèque. Il peut être direct, lorsque la dette diminue au fil des remboursements, ou indirect, lorsque les versements sont placés dans une solution de prévoyance, souvent liée au 3e pilier. Chaque méthode a des conséquences différentes sur la dette, les impôts et la prévoyance : il est recommandé de comparer les options avec un spécialiste.
Les frais d’entretien et les charges
Le budget doit aussi prévoir l’entretien du logement, les réparations et les frais annexes. À titre indicatif, certains calculs de capacité financière retiennent une estimation annuelle proche de 1 % de la valeur du bien. Le montant réel varie selon l’âge, l’état et le type de propriété.
La règle de capacité financière en Suisse
Pour évaluer si un achat est financièrement supportable à long terme, les prêteurs ne se basent pas toujours uniquement sur le taux hypothécaire actuel. Ils peuvent utiliser un taux théorique, souvent autour de 5 %, auquel s’ajoutent l’amortissement et les frais d’entretien. Cette approche vise à vérifier que le budget reste supportable même si les taux augmentent.
En règle générale, les coûts théoriques du logement ne devraient pas dépasser environ un tiers du revenu brut du ménage. Les méthodes de calcul et les seuils peuvent toutefois différer d’un établissement à l’autre.
Exemple indicatif de calcul
Pour un bien de CHF 1’000’000 financé avec CHF 200’000 de fonds propres, l’hypothèque s’élève à CHF 800’0
En supposant, à titre d’exemple, CHF 650’000 de première hypothèque et CHF 150’000 de deuxième hypothèque :
- Intérêts théoriques à 5 % sur CHF 800’000 : CHF 40’000 par année
- Entretien estimé à 1 % de la valeur du bien : CHF 10’000 par année
- Amortissement de CHF 150’000 sur 15 ans : environ CHF 10’000 par année
Le total indicatif atteint CHF 60’000 par année. Avec une règle d’un tiers du revenu brut, cela correspondrait à un revenu annuel d’environ CHF 180’0
Cet exemple est simplifié : le calcul d’une banque peut tenir compte d’autres éléments et appliquer des critères différents.
Que renseigner dans un calculateur de crédit immobilier ?
Pour obtenir une estimation utile, préparez les informations suivantes :
- le prix d’achat ou la valeur estimée du bien ;
- le montant et la provenance de vos fonds propres ;
- le revenu brut annuel du ménage ;
- le type d’hypothèque et sa durée ;
- le taux d’intérêt envisagé ;
- le montant de l’amortissement et les frais d’entretien estimés.
Le calculateur donne une estimation, pas une décision de financement
Un calcul de crédit immobilier permet de préparer un budget et de comparer différents scénarios. Il ne remplace pas l’analyse d’un établissement financier. Avant de faire une offre, vérifiez votre capacité financière, les frais liés à l’achat et les conditions de financement avec une banque ou un conseiller hypothécaire.
À retenir : pour évaluer le coût d’un logement en Suisse, tenez compte des intérêts, de l’amortissement et de l’entretien, et pas seulement du montant de la mensualité. Une simulation prudente peut vous aider à déterminer un budget réaliste avant de vous engager.
Calcul du crédit hypothécaire : 7 conseils pour bien préparer votre financement
- Comparez le taux fixe et le taux SARON.
- Prévoyez au moins 20 % de fonds propres.
- Incluez l’amortissement dans vos calculs.
- Comptez aussi les frais d’entretien et annexes.
- Vérifiez que les charges restent supportables.
- Testez plusieurs durées et taux d’intérêt.
- Gardez une réserve pour les imprévus.
Comparez le taux fixe et le taux SARON.
Comparez les hypothèques à taux fixe et les hypothèques SARON avant de choisir. Avec un taux fixe, le taux d’intérêt reste stable pendant la durée convenue, ce qui facilite la planification du budget. Avec une hypothèque SARON, le taux varie en fonction du marché monétaire : elle peut être avantageuse lorsque les taux baissent, mais les coûts peuvent aussi augmenter. Pour calculer votre crédit immobilier, comparez les intérêts, la durée, les frais et votre tolérance aux variations de taux, puis simulez différents scénarios.
Prévoyez au moins 20 % de fonds propres.
Prévoyez en règle générale au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres pour financer votre logement. Une partie de ces fonds doit généralement provenir d’une autre source que votre 2ᵉ pilier, par exemple de votre épargne ou de votre 3ᵉ pilier. Vérifiez les exigences auprès de votre établissement financier, car elles peuvent varier selon le bien et votre situation.
Incluez l’amortissement dans vos calculs.
Incluez l’amortissement dans vos calculs : il s’agit du remboursement progressif d’une partie de votre hypothèque et il peut représenter une dépense importante dans votre budget. En Suisse, la deuxième hypothèque doit généralement être amortie dans un délai fixé par le prêteur. Comparez l’amortissement direct et indirect, puis vérifiez que les versements prévus restent compatibles avec vos autres charges et vos objectifs financiers.
Comptez aussi les frais d’entretien et annexes.
Dans votre calcul de crédit immobilier, prévoyez aussi les frais d’entretien et les charges annexes. Réparations, chauffage, assurances et frais de copropriété peuvent peser sur votre budget en plus des intérêts et de l’amortissement. Leur montant dépend du logement et de son état ; les inclure dans votre estimation vous aidera à évaluer plus justement le coût total et à garder une marge financière pour les imprévus.
Vérifiez que les charges restent supportables.
Avant de vous engager, vérifiez que les charges liées au logement restent supportables pour votre budget, même si les taux hypothécaires augmentent ou si vos dépenses évoluent. Prenez en compte les intérêts, l’amortissement, l’entretien et les frais annexes, puis comparez le total à vos revenus et à vos autres obligations financières. Une marge de sécurité vous aidera à faire face aux imprévus sans mettre votre équilibre financier en péril.
Testez plusieurs durées et taux d’intérêt.
Testez plusieurs durées et taux d’intérêt pour voir comment ils influencent le coût total de votre crédit immobilier et votre budget. Une durée plus longue peut réduire les remboursements périodiques, mais augmenter les intérêts payés au total ; une durée plus courte peut produire l’effet inverse. Comparez aussi différents scénarios de taux, y compris une hausse éventuelle, afin de vérifier que votre budget reste supportable.
Gardez une réserve pour les imprévus.
Gardez une réserve pour les imprévus. Lors du calcul de votre crédit immobilier, ne consacrez pas toute votre épargne aux fonds propres et aux frais d’achat. Prévoyez une marge pour les réparations, l’entretien, une hausse des charges ou une baisse temporaire de revenu. Cette réserve vous aidera à faire face aux dépenses inattendues sans mettre votre budget sous pression.
